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보증금을 월세로 바꾸면 얼마? 전월세 전환율 계산법 (2026년 상한 5%)

2026.10.01 · 2026년 기준

계약을 갱신하면서 집주인이 "보증금 일부를 월세로 돌리자"고 하는 경우가 있어요. 이때 월세를 얼마나 올릴 수 있는지는 법으로 정해져 있어요.

계산법

법정 상한: 기준금리 + 2%p

주택임대차보호법은 보증금을 월세로 바꿀 때 전환율이 한국은행 기준금리 + 2%p(그리고 10%)를 넘지 못하게 해요. 한국은행 기준금리가 2026년 8월 말 3.00%로 올라서, 지금 상한은 연 5.0%예요.

예시

• 보증금 1억을 월세로 바꾸기 (상한 5%): 1억 × 5% ÷ 12 = 월 약 41만 7천원
• 같은 1억을 시장 평균 전환율(2026년 상반기 약 6.4%)로 바꾸면: 월 약 53만 3천원
• 월세 30만원을 보증금으로 바꾸기 (5%): 30만 × 12 ÷ 5% = 보증금 7,200만원

법정 상한이 적용되는 경우

• 계약 기간 중이거나 계약을 갱신할 때 보증금을 월세로 바꾸는 경우에 적용돼요.
• 새로 계약하는 경우에는 이 상한이 적용되지 않고 시장 시세대로 협의해요. 그래서 시장 전환율이 법정 상한보다 높게 나타나요.
• 갱신할 때는 보증금·월세를 합친 임대료 인상도 5% 이내로 제한돼요(계약갱신요구권을 쓴 경우).

전세와 월세, 뭐가 나을까

보증금을 대출로 마련한다면 대출이자와 월세를 비교해 보면 돼요. 보증금 1억을 연 4.5% 전세대출로 빌리면 이자는 월 약 37만 5천원이에요. 같은 1억 대신 월세가 그보다 적다면 월세가 유리하고, 더 많다면 전세가 유리해요. 여기에 보증금을 떼일 위험(전세사기 등)도 함께 따져 봐야 해요.